07/05/2009
07/05/2009

W : A : B WOHNBAU : ALTERNATIVE : BAUGRUPPEN

Wohnanlage Sargfabrik, Schwimmbad,Planung: BKK-2 ZT GmbH. Foto: © Herta Hurnaus

Wohnanlage Sargfabrik, Planung: BKK-2 ZT GmbH, Foto: © Herta Hurnaus

Wohnanlage Sargfabrik, Innenhofansicht: Laubengang als Gemeinschaftsbalkon -Planung: BKK-2 ZT GmbH, Foto: © Herta Hurnaus

Wohnanlage Sargfabrik, Wohnung, Planung: BKK-2 ZT GmbH. Foto: © Herta Hurnaus

Wohnanlage Sargfabrik, Verbindungsgang zur Straße, Zugang, Planung: BKK-2 ZT GmbH. Foto: © Herta Hurnaus

Wohnanlage Miss Sargfabrik, Straßenfassade, Planung: BKK-3 ZT GmbH. Foto: © Herta Hurnaus

Wohnanlage Miss Sargfabrik, Ansicht Innenhof mit Laubengängen, Planung: BKK-3 ZT GmbH. Foto: © Herta Hurnaus

Wohnanlage Miss Sargfabrik, Planung: BKK-3 ZT GmbH. Foto: © Herta Hurnaus

Wohnanlage Miss Sargfabrik, Planung: BKK-3 ZT GmbH. Foto: © Herta Hurnaus

Wohnanlage Miss Sargfabrik, Planung: BKK-3 ZT GmbH. Foto: © Herta Hurnaus

Wohnanlage Miss Sargfabrik, sämtliche Wohneinheiten von beiden Seiten belichtet,Planung: BKK-3 ZT GmbH. Foto: © Herta Hurnaus

Projekt SARGFABRIK / MISS SARGFABRIK ::::: Wohnanlage Miss Sargfabrik, Clubraum,Planung: BKK-3 ZT GmbH, Foto: © Herta Hurnaus

Wohnanlage Miss Sargfabrik, Straßenfassade Nachtansicht, Planung: BKK-3 ZT GmbH. Foto: © Herta Hurnaus

Wohnanlage Sargfabrik, Blick vom Innenhof,Planung: BKK-2 ZT GmbH. Foto: © Herta Hurnaus

Gemeinsam bauen
und Betrachtungen zum Wohnbau in Österreich

Von Bernhard Steger

In Österreich verströmen selbstorganisierte Wohnprojekte den Geruch der 1970er und 1980er: langhaarige, demokratiebewegte Menschen ersinnen in endlosen Sitzungen bessere Welten und bauen dafür alternative Wohnformen. Dass Baugruppen aber auch heute tragfähige Wohnkonzepte errichten können, zeigt ein neuer Boom in Deutschland. Und die Sargfabrik, die heuer ihren 13. Geburtstag feiert.

Die Immobilienseiten der Zeitungen suggerieren eine Fülle an unterschiedlichen Wohnangeboten. Doch im Wesentlichen ist der Wohnungsmarkt in Österreich relativ gut überschaubar. Es gibt auf der einen Seite die eigenverantwortlichen Häuslbauer. Wer sich das jedoch nicht leisten kann oder will und verdichtete, städtische Wohnformen bevorzugt, ist auf Bauträger und Genossenschaften angewiesen, die in unterschiedlichen Qualitäten Wohnhäuser errichten und die einzelnen Wohnungen dann verkaufen oder vermieten. Durch die Wohnbauförderung läuft dieses System wie geschmiert, übersichtlich unterteilt in die jeweiligen politischen Einflusssphären. Ein System, dass zwar einen, gar nicht so niederen Mindeststandard für alle garantiert, das aber die Wohnung nur als Hülle des privaten Lebens interpretiert; das Wohnhaus als Ort gemeinsamen Lebens und als Kristallisationspunkt zivilgesellschaftlichen Engagements bleibt dem Wunsch einer möglichst reibungslosen Verwaltung untergeordnet. Vielfach bleibt ein Unbehagen: die späteren Bewohner kommen meist erst zum Projekt, wenn alle wesentlichen Entscheidungen gefallen sind; zusätzliche, gemeinschaftlich genutzte Räume sind selten und klein, und die Freiräume werden meist immer noch als nicht bebaute Resträume gesehen, deren Gestaltung den Überschreitungen des Baubudgets zum Opfer fällt. Das Zielpublikum sind noch immer meist glückliche Jungfamilien bestehend aus Mama, Papa und Kind(ern), obwohl die gesellschaftliche Realität schon längst anders aussieht. Innovation beschränkt sich auf die Fassadengestaltung.

Es ist keine neue Erkenntnis, dass gute Architektur vor allem gute Bauherren braucht, also Bauherren, die ihre Verantwortung wahrnehmen und offen sind für intelligente Lösungen. Von daher verwundert es nicht, dass die die interessantesten Wohnprojekte diejenigen sind, in der die späteren Bewohner auch gleichzeitig die Bauherren sind. In Wien feiert eines der bekanntesten Wohnprojekte dieses Jahr sein 13 jähriges Jubiläum: Die Sargfabrik. Eine Gruppe engagierter Menschen, die unzufrieden war mit den Angeboten des Wohnungsmarktes, errichtete im Westen Wiens ein Wohnhaus, das verschiedene Lebensentwürfe zulässt. Gemeinsam geplant und errichtet, entstand ein Projekt, das gemeinsames Leben ohne Gruppenzwang zum Ziel hat und mit seinen kulturellen und sozialen Einrichtungen zu einem lebendigen Zentrum im Bezirk geworden ist. Die Sargfabrik ist eines der bekanntesten, jedoch bei weitem nicht das einzige Projekt, das von seinen späteren Bewohnern entwickelt und errichtet worden ist. Das Handbuch für Mitbestimmung im Wohnbau (Picus Verlag, 1987) beschreibt österreichweit ca. 100 Projekte, die in Eigeninitiative entstanden sind. Trotzdem blieben solche Wohnprojekte immer Einzelfälle. Da die Wohnbauförderung relativ günstige Wohnungen gewährleistet und dadurch auch die Mietpreise in relativ moderaten Höhen bleiben, scheint der Leidensdruck noch nicht groß genug zu sein, damit sich so etwas wie eine Wohngruppen-Szene bilden konnte. Denn während diese Projekte in Österreich nie ganz aus dem alternativen Eck heraustreten konnten, haben sich in Deutschland private Baugruppen zunehmend als gleichwertige Partner am Wohnbaumarkt etablieren können. Sie werden von der öffentlichen Verwaltung mitunter bewusst unterstützt, weil sich zeigt, dass das zivilgesellschaftliche Engagement nicht an der Haustür endet und diese Häuser oft wesentliche soziale Funktionen in ihrer Umgebung erfüllen. Die Stadt Hamburg reserviert ca. 15% ihrer jährlich veräußerten Liegenschaften für Baugruppen und hat für deren Unterstützung sogar eine eigene Agentur für Baugemeinschaften gegründet. Auch im konservativeren Süden lobt der Wirtschaftsminister von Baden-Württemberg, Walter Döring, private Baugemeinschaften als echte Alternative gegenüber dem traditionellen Eigentumserwerb. Und die Stadt Tübingen veranstaltet in regelmäßigen Abständen Projektbörsen, bei der private Baugemeinschaften ihre Projekte vorstellen und zusätzliche Mitbewohner suchen können. So entstand dort in den letzten 15 Jahren ein ganz besonderer Stadtteil. Im Französischen Viertel, einem ehemaligen Kasernenareal, entschloss sich die Stadt unter dem Motto „Stadt der kurzen Wege“ eine große Vielfalt an Wohnformen, Gebäudetypen und Nutzungen zu ermöglichen. Zunächst wurden die bestehenden Kasernengebäude für Wohnzwecke unterschiedlichster Form (Studenten-Wohnen, Mehrgenerationen-Wohnen, etc.) umgebaut; die ehemaligen Pferdeställe wurden zu Atelierwohnungen, die Werkstättengebäude für Handwerksbetriebe geöffnet. Für die freien Bauplätze wurden dann von der Stadt Tübingen Grundstücksoptionen vergeben. Der Verkaufserlös war für den Aufbau von sozialer, technischer und kultureller Infrastruktur zweckgewidmet. Bei der Vergabe der Grundstücke wurden auf Basis eines fixen Kaufpreises qualitative Beurteilungskriterien wie Ökologie und kleinteilige Nutzungsmischungen herangezogen. Darüber hinaus wurde aber auch festgelegt, dass private Baugemeinschaften bei der Vergabe gegenüber institutionellen Bauherren bevorzugt werden. Die Nachfrage war so groß, dass ein Großteil der Wohnhäuser von privaten Baugemeinschaften errichtet wurde. Mit positiven Folgen: da Baugemeinschaften im Regelfall nicht sehr groß sind - ein Haus mit 30 Wohnungen ist bereits ein sehr großes Projekt - ist eine architektonische und inhaltliche Vielfalt auch ohne interventionistische Maßnahmen gesichert. Die Stadt Tübingen erhielt dafür den Deutschen Städtebaupreis 2001.

Waren die Projekte der 1970er und 1980er Jahre noch meist getragen vom Anspruch, eine ökonomische und/oder soziale Gegenwelt zu errichten, haben die Projekte heute diesen Anspruch nur noch selten. Die Zeitschrift Arch+ widmete dem Thema „Wohnen in eigener Regie“ einen eigenen Themenblock (Nr. 176/177) und beschreibt deren gesellschaftliche Motive: „Selbstorganisation ist die neue Tugend einer Gesellschaft, die weder ihren Standard an sozialstaatlicher Versorgungsleistung aufrechterhalten noch die Defizite auf die Kleinfamilie abwälzen kann. Das wiegt umso schwerer, wenn die Folgeprobleme des demographischen Wandels der Selbsthilfe überlassen bleiben. Baugruppen stellen die Kleinfamilie nicht in Frage, aber sie bauen Auffangstrukturen - emotionale wie materielle. Diese Auffangstrukturen sind dazu angetan, die engen Grenzen des Wohnens zu sprengen, nicht nur, was den circulus vitiosus der Privatisierung betrifft, sondern sie erstrecken sich auch in den Bereich der Daseinsfürsorge, der für die Kommunen immer schwieriger aufrecht zu erhalten ist. Baugruppen organisieren zum Teil bereits heute Alten- und Kinderbetreuung, Pflegedienste, aber auch Freizeit und- und Kulturprojekte“.

Was ist zu tun, will man selbst aktiv werden?
Was sind die Knackpunkte, die über Erfolg und Misserfolg entscheiden?

Im Folgenden sind einige Punkte zusammengefasst, die am Anfang eines jeden Projektes bedacht werden sollten:

PROFESSIONALISIERUNG
Viele der Gemeinschaftsprojekte der 1980er sind an ihrem eigenen Anspruch gescheitert. Im Wunsch der Erschaffung einer Gegenwelt wurden alle Fragen basisdemokratisch in unzähligen Gruppensitzungen erörtert, bis dann irgendwann die Luft draußen war. Heutige Baugruppen gehen da meist viel pragmatischer vor. Die Intensität des persönlichen Engagements ist frei wählbar, es besteht keine Scheu davor, Dienstleistungen, die selber nicht erbracht werden können oder wollen, auch zuzukaufen. Gerade dieser Punkt hat in Deutschland sehr stark zu einer Straffung der Abläufe und auch zur Herausbildung eines neuen Berufsbildes geführt: den Baubetreuer. Baubetreuer vertreten die Baugruppe nach außen als Bauherr gegenüber Behörden, Architekten und Baufirmen; sie übernehmen aber auch eine koordinierende und beratende Rolle nach innen hin, indem sie Gruppensitzungen vorbereiten und leiten, die Buchhaltung übernehmen und die Zeit- und Kostenplanung überwachen. Baubetreuer stehen außerhalb der Gruppe und können so unbefangener agieren und bieten qualifizierte Beratung zu rechtlichen Fragen, Finanzierung, Förderungen, etc. an und helfen als Moderatoren zu lösungsorientierten Diskussionen.

GRUNDSTÜCKSERWERB
Der Liegenschaftserwerb ist eine der größten Schwierigkeiten für Baugruppen, insbesondere dann, wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt. Baugruppen fehlt im Regelfall der Marktüberblick und die Schlagkraft institutioneller Investoren. Einige Kommunen in Deutschland haben dieses Problem erkannt und Baugruppen eine bestimmte Anzahl an Grundstücken vorbehalten. In Hamburg beispielsweise kann sich eine Interessengruppe mit einem Konzept bei der Agentur für Baugemeinschaften bewerben. Diese wählt in einem Auswahlverfahren nach standortbezogenen, städtebaulichen, ökologischen und sozialen Kriterien ein Projekt aus und reserviert dafür ein Grundstück. Innerhalb eines Jahres muss die Gruppe die Baugenehmigung erwirken und die Finanzierung klären. Der Verkauf erfolgt dann kurz vor Baubeginn nach einem bereits am Anfang des Verfahrens festgesetzten Verkehrswert. Anders in Wien: der Wohnfonds Wien vergibt Grundstücke nur nach vorgeschaltetem Bauträgerwettbewerb, private Baugruppen müssen sich am freien Markt etwas suchen. Will man das Bauvorhaben mit Wohnbauförderungsmitteln errichten, sind dabei aber Kostenobergrenzen zu beachten; ist man nicht auf Wohnbauförderung angewiesen, kann man um einiges flexibler agieren.

WOHNBAUFÖRDERUNG
Weiterer Stolperstein auf dem Weg zum selbstbestimmten Wohnen ist - so paradox es klingt - die Wohnbauförderung. Insbesondere in den östlichen Bundesländern ist die Wohnbauförderung angebotsorientiert, d.h. die Politik fördert die Errichtung von Wohnraum aus einem Versorgungsgedanken heraus. Mittels diverser Verfahren (z.B. Grundstücksbeirat, Bauträgerwettbewerbe) wird eine Qualitätssicherung angestrebt. Diese Definition von Qualitätsstandards führt aber gleichzeitig auch zu einer Nivellierung des Angebotes.
Die von der Wohnbauförderung vorgegebenen Kostenlimits lassen, insbesondere bei kleineren Projekten, wenig Spielraum für zusätzliche (räumliche) Angebote. Sind allerdings auf der Kostenseite keine allzu engen Grenzen gesetzt, ist der Verzicht auf die Förderung zu überlegen. Auch weil man so einiges an Flexibilität gewinnt: z.B. ist Flächenbevorratung für Unterkünfte für Pflegehilfen im Alter, die vorerst vermietet werden, im Rahmen der Wohnbauförderung nicht möglich. In Vorarlberg werden die Förderungen als Subjektförderung an die Bewohner direkt ausbezahlt, was die Abwicklung im Falle einer Baugruppe sehr erleichtert. Nicht zufällig gibt es hier in den letzten Jahren wieder verstärkt solche Projekte.

RECHTLICHE FRAGEN
Schließen sich ein paar Leute zusammen um ein Haus zu errichten, sind auch einige rechtliche Fragen zu klären. Prinzipiell gibt es mehrere Möglichkeiten sich rechtlich zu organisieren. Die konkrete Form hängt dann wieder stark mit den Zielen und Intentionen der Baugruppe zusammen. Ist das Ziel nicht unbedingt die Begründung von Wohnungseigentum kann die Organisation in Form einer Genossenschaft bzw. genossenschaftsähnlichen Strukturen sinnvoll sein. Die Sargfabrik ist beispielsweise als gemeinnütziger Verein organisiert, der auch Eigentümer der Liegenschaft und der Wohnungen ist. Die Bewohner haben genossenschaftsähnliche. unbefristete Bestandsverträge. Zur Begründung von Wohnungseigentum wiederum kann man auf Rechtsformen wie der Miteigentümergemeinschaft, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GesbR) oder einer GmbH zurückgreifen. In jedem Fall sollten diese Fragen mit einem Steuerberater und einem Rechtsanwalt früh genug geklärt werden.

FINANZIERUNG
Nicht jede Bank bewertet die Risiken der Kreditvergabe an Baugruppen bzw. deren Mitglieder gleich. Interne Verträge regeln zwar die gegenseitigen Rechte und Pflichten, sie sind jedoch für viele Banken nicht ausreichende Sicherstellung für die termin- u. kostengerechte Fertigstellung. Und schlechtere Ratings der Banken müssen über schlechtere Kreditkonditionen kompensiert werden. Hier lohnt es sich, bei unterschiedlichen Banken nachzufragen und zu vergleichen. Auch hier gibt es in Deutschland Alternativen: Banken wie die Umweltbank oder die GLS Gemeinschaftsbank haben sich auf diese Klientel spezialisiert und bieten zu durchaus günstigen Konditionen Finanzierungen an.

GRUPPENDYNAMIK
Was oft unterschätzt wird, sind die gruppendynamischen Vorgänge im Laufe der Planung und Errichtung eines gemeinsamen Hauses. Da es sich beim Wohnen um eine sehr archaische Sache handelt, werden bei der Planung sehr fundamentale Fragen verhandelt, die, verbunden mit dem hohen Kapitaleinsatz, die Nerven schon auch mal zum Flattern bringen können. Ein weiterer Grund, der die Beziehung eines unbeteiligten Moderators als sinnvoll erscheinen lässt. Es lohnt sich, Fragen einer Gruppenverfassung oder der Frage, wie mit Problemen umgegangen werden soll, ausreichend Raum zu geben; schließlich wollen die Beteiligten ja nicht nur gemeinsam planen sondern auch im gemeinsamen Haus leben. Gleichzeitig liegt hier eines der größten Potentiale von Baugruppen: eine intakte Hausgemeinschaft, die sich zu gegenseitigen Hilfestellungen bekennt, kann im Alltag vieles erleichtern. Eine funktionierende Hausgemeinschaft bereits während der Planung ist daher eine soziale Investition in die Zukunft.

Berhhard Steger, Univ.Ass. Dipl.-Ing. Dr.techn., ist Assistent am Institut für Architektur und Entwerfen, Abteilung Raumgestaltung der TU-Wien, Mitbegründer von "mohr steger architektur" (http://www.mohr-steger.at/), part of eisvogel. RAUM FÜR ARCHITEKTUR (http://www.eisvogel.cc/).

OBJEKTDATEN ZU DEN ABGEBILDETEN PROJEKTEN

SARGFABRIK
Planung: BKK-2 Architektur ZT GmbH, Wien
Wohnbauträger, Bauherr, Organisator: Verein für integrative Lebensgestaltung (VIL)
Finanzierungsmethode: Öffentlich (Wohnbauförderung Wien)
Planungsbeginn: 1986
Baubeginn: 1994/4
Fertigstellung: 1996/9
Grundstücksfläche :4.711 m²
Anzahl der Geschosse: 1-7
Bruttogeschoßfläche: 6.968 m²
Wohnnutzfläche gesamt netto: 5.570 m²
Wohnungszahl: 75 öffentlich geförderte Wohnungen, die dem VIL gehören und an Mitglieder vermietet werden
Wohnungsgrößen: 40-60m² Wohnungen gruppieren in größere Einheiten, bis zu sechs Einheiten kombiniert
Öffentliche und gemeinschaftliche Einrichtungen: 2.000m² insgesamt: Schwimmbad, Restaurant und Café, Dachgarten, Waschküche, Kindergarten, Seminar- und Veranstaltungsräume, Büros
Parkplätze: 7

MISS SARGFABRIK
Planung: BKK-3 Architektur ZT GmbH, Wien
Wohnbauträger, Bauherr, Organisator: Verein für integrative Lebensgestaltung (VIL)
Finanzierungsmethode: Öffentlich (Wohnbauförderung Wien)
Planungsbeginn: 1998
Baubeginn: 1999
Fertigstellung: 2000
Grundstücksfläche: 850 m²
Anzahl der Geschosse: 9
Bruttogeschoßfläche: 4.371 m²
Wohnnutzfläche gesamt netto: 2.920 m²
Wohnungszahl: 39 öffentlich geförderte Wohnungen
Wohnungsgrößen: 50-70m²
Gemeinschaftseinrichtungen: 325 m² insgesamt: Bibliothek, Gemeinschaftsküche, Waschküche, Partyraum
Parkplätze: 3

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